הערכת שווי נכסים: עקרונות, גישות ומודלים מרכזיים

מבוא

הערכת שווי של נכסים היא תהליך קריטי המשמש בסיס להחלטות כלכליות משמעותיות, כגון מיזוגים ורכישות, חלוקת רכוש, גיוס הון, או פתרון מחלוקות משפטיות. מטרת התהליך היא לקבוע את הערך הכלכלי של נכס בהתבסס על תחזיות תזרימי מזומנים, נתוני שוק ונכסים מוחשיים ובלתי מוחשיים. המאמר סוקר את העקרונות המרכזיים, הגישות השונות להערכת שווי, וההבדלים המהותיים בין שווי למחיר.

מה ההבדל בין שווי למחיר?

אחת ההבחנות המרכזיות בהערכת שווי היא ההבדל בין “שווי” ל”מחיר”. שווי הוא הערך הכלכלי האובייקטיבי של נכס, המחושב בהתבסס על נתונים כלכליים ומודלים מקצועיים. לעומתו, מחיר הוא הסכום שבו מבוצעת עסקה בפועל, והוא תלוי בגורמים כמו משא ומתן, תנאי שוק, ונסיבות ספציפיות של הקונה והמוכר.

לדוגמה, שווי של נכס נדל״ן עשוי להיקבע על בסיס ההכנסות הצפויות משכירות ומהיוון שלהן, אך המחיר בפועל עשוי להיות שונה. נכס שנשכר במחיר שנתי של 120,000 ש”ח ושוויו נקבע לפי שיעור היוון של 6%, יוערך ב-2,000,000 ש”ח. עם זאת, אם המוכר מצוי בלחץ כלכלי, הוא עשוי להסכים למחיר נמוך יותר של 1,800,000 ש”ח כדי למכור במהירות. דוגמה זו מדגישה כיצד שווי משקף הערכה כלכלית תיאורטית בעוד שמחיר נקבע בהתאם לנסיבות השוק.

עקרון היוון תזרימי המזומנים

הבסיס הכלכלי להערכת שווי טמון בעקרון של היוון תזרימי מזומנים (Discounted Cash Flow, DCF). לפי עקרון זה, השווי הכלכלי של נכס שווה לערך הנוכחי של כל התקבולים העתידיים שניתן להפיק ממנו. תהליך זה כולל:

1. תחזית תקבולים עתידיים: ניתוח ההכנסות הצפויות מהנכס לאורך תקופה מוגדרת.
2. בחירת שיעור היוון מתאים: שימוש בשיעור המבטא את עלות ההון ואת רמת הסיכון של הנכס.
3. חישוב הערך הנוכחי: היוון התקבולים העתידיים לערכם הנוכחי באמצעות שיעור ההיוון שנבחר.

גישות מרכזיות להערכת שווי

הטבלה מסכמת את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהגישות המרכזיות להערכת שווי, ומסייעת לבחירת הגישה המתאימה ביותר לפי סוג הנכס והמטרה הכלכלית.

גישת ההכנסות

גישת ההכנסות מבוססת על חישוב הערך הנוכחי של ההכנסות הצפויות מנכס או עסק. מודל היוון תזרימי המזומנים (DCF) הוא הכלי המרכזי בגישה זו. השיטה מתאימה במיוחד לעסקים בעלי צמיחה יציבה, כגון חברות טכנולוגיה, נדל”ן מניב או מיזמים בתחום התשתיות.

גישת השוק

גישת השוק מתמקדת בהשוואה בין הנכס המוערך לבין נכסים דומים שנמכרו בשוק. מתודולוגיות נפוצות כוללות:

• שיטת המכפילים: מבוססת על נתוני רווח, הכנסות או EBITDA של עסקים דומים.
• עסקאות השוואתיות: ניתוח עסקאות שבוצעו בשוק לצורך הערכת הערך. גישה זו מתאימה לנכסים שיש להם שוק פעיל ונתונים זמינים, כגון מניות או נדל”ן.

גישת הנכסים

גישה זו מתמקדת בהערכת שווי של הנכסים הפיזיים והבלתי פיזיים של העסק, בניכוי התחייבויותיו. היא מתאימה במיוחד לחברות ארנק, נדל”ן או עסקים בשלבי פירוק. דוגמאות כוללות שימוש בערך שוק של נכסים מוחשיים כמו ציוד, נדל”ן ומלאי.

קראו גם על: הערכת שווי של חברה

גורמים המשפיעים על הערכת שווי

הערכת שווי תלויה במגוון רחב של גורמים, כאשר השפעתם משתנה בהתאם לסוג הנכס המוערך. לדוגמה:

1. תנאי השוק: תנאים כלכליים כלליים, כמו אינפלציה, שיעורי ריבית ותנודות מאקרו-כלכליות, משפיעים במיוחד על שווי נדל”ן. לדוגמה, ירידת ריביות עשויה להעלות את שווי הנכסים בשל עלייה בביקוש לדיור.
2. סיכונים עסקיים: עבור נכסים כמו חברות טכנולוגיה, סיכוני שוק או שינויים רגולטוריים עשויים להוות גורם משמעותי. עסקים בתעשיות חדשניות רגישים יותר לשינויים טכנולוגיים ותחרות חדשה.
3. נכסים בלתי מוחשיים: נכסים כמו זכויות קניין רוחני, פטנטים ומוניטין יכולים להשפיע מאוד על שווי חברות בתחומי הפרמצבטיקה והטכנולוגיה. לדוגמה, מוניטין חזק עשוי להגדיל את הערכת השווי של מותגים ידועים.
4. מיקום גיאוגרפי: בנכסים נדל”ניים, מיקום פיזי משחק תפקיד מרכזי. נכסים בערים מרכזיות עם גישה לתשתיות ושירותים ציבוריים נוטים להחזיק בערך גבוה יותר.

באופן כללי, הערכת שווי מצריכה התאמה של כל אחד מהגורמים הללו לסוג הנכס ולמטרת ההערכה.

סיכום

הערכת שווי נכסים היא תהליך מורכב וקריטי שמספק בסיס מוצק להחלטות עסקיות ופיננסיות משמעותיות. התהליך נשען על שילוב של מתודולוגיות מקצועיות, כמו גישת ההכנסות, גישת השוק וגישת הנכסים, תוך התחשבות בעקרון המרכזי של היוון תזרימי מזומנים, שמבטיח הערכה כלכלית מדויקת ואמינה.

הבדלים בין שווי למחיר מדגישים את הצורך בגישה אובייקטיבית ומקצועית, כאשר כל גישה מותאמת לסוג הנכס ולתנאים הספציפיים של המקרה. בנוסף, גורמים חיצוניים כמו תנאי שוק וסיכונים עסקיים משפיעים משמעותית על תהליך ההערכה.

אם אתם נמצאים בתהליך גירושין וזקוקים לייעוץ כלכלי, הכנסו לאהוד שושן ושות – רואי חשבון וצרו קשר עוד היום. 

אודות הכותב

אהוד שושן רו"ח (משפטן)

אהוד שושן עוסק מזה 25 שנים בביקורת חשבונאית וכלכלית עבור משרדי ממשלה, משרדי עורכי דין, חברות עסקיות ולקוחות פרטיים, ומשמש כמומחה כלכלי וחשבונאי מטעם בתי המשפט בתחומים מסחריים ומשפחה. בעבר שימש במספר תפקידים במשרד האוצרקרא עוד

@ כל הזכויות שמורות לרו"ח (משפטן) אהוד שושן. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך אחרת כל חלק שהוא מהמידע באתר זה. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר הכלול באתר זה אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת בכתב מהמחבר. כל המידע באתר עצמו הינו אך ורק הבעת דעה של המחבר ואינו בגדר המלצה. ניתן בהחלט לצטט מהאמור לעיל בכפוף לכללי האזכור האחיד בכתיבה משפטית.