דירת המגורים, לרוב, מהווה את הנכס בעל הערך הכספי המשמעותי ביותר של התא המשפחתי. מעבר לערכה הכלכלי, לדירה יש גם ערך רגשי רב, במיוחד אם מדובר במשפחות עם ילדים קטינים, עבורם הדירה מהווה את סביבת המגורים המוכרת והבטוחה. תהליך חלוקת הדירה במסגרת גירושין עשוי להיות מורכב בשל היבטים כלכליים, משפטיים ולא פחות חשוב מכך – רגשיים. חלוקת דירת המגורים בגירושים יכולה להתבצע באמצעות מספר פעולות שונות: מכירת הדירה לצד ג’, רכישת מלא הזכויות בדירה על ידי אחד מבני הזוג, או המשך אחזקה משותפת בדירה לפרק זמן מסוים. מאמר זה יסביר את ההיבטים המשפטיים, המעשיים והמיסויים הקשורים לחלוקת דירת מגורים בגירושין.

המסגרת החוקית לחלוקת דירת מגורים בגירושין

בישראל, חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל”ג-1973, וחוק המקרקעין התשכ”ט-1969, מהווים את הבסיס המשפטי לחלוקת נכסי בני זוג בגירושין, כולל דירת המגורים. שני חוקים אלו, לצד הלכות פסיקה והסכמי ממון פרטניים, קובעים את אופן הטיפול בנכס כמו דירת מגורים.

חוק יחסי ממון והסדר איזון המשאבים

על פי חוק יחסי ממון, בני זוג שנישאו לאחר ה- 1 בינואר 1974 כפופים להסדר איזון המשאבים בעת הגירושין. במסגרת הסדר המשאבים, כלל הנכסים שנצברו במהלך הנישואין, כולל דירת המגורים, ייחשבו לנכסים משותפים שיחולקו שווה בשווה, אלא אם יש הסכם ממון הקובע אחרת.

דירת המגורים נכללת במסגרת זו, גם אם היא רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד, כל עוד היא נרכשה במהלך הנישואין או נחשבת לחלק מהנכסים המשפחתיים. החוק מחריג נכסים מסוימים מאיזון המשאבים, כמו נכסים שנרכשו לפני הנישואין, ירושות ומתנות. אם הדירה התקבלה במתנה או בירושה על ידי אחד מבני הזוג, לרוב היא לא תיכנס לחלוקת הרכוש, אלא אם ישנה הוכחה ברורה כי הכוונה הייתה לשתף את הנכס (למשל, רישום הדירה על שם שני בני הזוג או שיפוצים משותפים).

כיצד מאזנים את שווי דירת המגורים למועד הפרידה?

מכיוון שדירת מגורים אינה נכס אשר ניתן לחלקו בעין לשני חלקים, האיזון חייב להתבצע באמצעות התחשבנות, ולכן קבלת הערכת שווי למחיר הדירה באמצעות שמאי מקרקעין מהווה בדרך כלל את השלב הראשון באיזון. קיימות מספר אפשרויות להוציא לפועל את הסדר איזון המשאבים לגבי דירת המגורים.

פירוק שיתוף בדירת מגורים

במקרה שבו דירת המגורים רשומה על שם שני בני הזוג, גם אם לא בחלקים שווים, רשאי כל צד לדרוש את פירוק השותפות שיש בין הצדדים בבעלות בדירה ולדרוש את מכירתה. תהליך זה מכונה “פירוק שיתוף”. סביר שבית המשפט יענה לבקשה של אחד הצדדים לבצע פירוק שיתוף לאחזקותיהם המשותפות בדירה. פירוק שיתוף יכול שיתבצע באמצעות מכירה לצד ג’ או מכירה לאחד הצדדים, כאשר לכל צד קיימת “זכות קדימה” לרכוש את הדירה במחיר שאינו נמוך מזה שיציע צד ג’.

אפשרויות לביצוע פירוק שיתוף בדירת מגורים

• מכירה מרצון לצד ג’ – זהו המקרה הפשוט ביותר אבל לא תמיד הכדאי ביותר. כאשר שני בני הזוג מחליטים למכור את דירת המגורים לצד ג’ תהליך המכירה אינו שונה מכל תהליך מכירה אחר. בני הזוג מאתרים קונה לדירתם ומוציאים לפועל את המכירה. בבחינת האפשרויות השונות חשוב לזכור כי מתוך תמורת המכירה יש להפחית עלויות תיווך, מס שבח, היטלי השבחה, עמלות החזר משכנתא, ומיסים או אגרות נוספים, ככל שחלים על הנכס ו/או על מכירתו.
• מכירה כפויה לצד ג’ – כאשר הצדדים אינם מסוגלים לשתף פעולה לגבי הטיפול בדירה יידרש בית המשפט למנות כונס נכסים על מנת שיבצע את המכירה בפועל בצורה כפויה. במקרה כזה סביר שמחיר המכירה יהיה נמוך יותר ממחיר השוק, וכן בנוסף על כל עלויות המכירה אשר פורטו לעיל, יתווספו עלויות הנאמנים אשר עומדות על כ- 8% משווי המכירה בתוספת מע”מ. 

מנקודת מבט כלכלית תהליך מכירה כפויה לצד ג’ הוא תהליך אשר יגרום לצדדים לקבל את התמורה הנמוכה ביותר. ככלל אצבע ניתן לצפות כי במקרה זה יאבדו הצדדים כ- 20%-25% משווי הדירה. 

• מכירה לאחד מבני הזוג – כאשר אחד מבני הזוג בוחר לרכוש את זכויות הצד השני בדירה התהליך אמור להיות פשוט יותר שכן הוא מתקיים בין הצדדים. מבחינה כלכלית על הצדדים לקבוע את מחיר הנכס, בין בהסכמה או בין באמצעות קבלת הערכת שמאי חיצוני למחיר הנכס, ולבצע את ההתחשבנות ביניהם, בין אם באמצעות תשלום מזומן או באמצעות ויתור על נכסים משותפים אחרים. 

הבעיה אשר מרבית הזוגות (ובעיקר עורכי הדין שלהם) מתעלמים ממנה בגלל חוסר ידע, מתייחסת לעניין המיסוי. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 קובע בסעיף 4א כי העברת זכויות במקרקעין שניתנו אגב הליכי גירושין – לא יראוה כמכירה. כלומר בניגוד לדעה הרווחת, לפיה העברת זכות במקרקעין פטורה ממס, מדובר למעשה בדחיית אירוע המס וממש לא בפטור ממס. הסעיף בחוק מאפשר לבני זוג לשעבר להעביר ביניהם את הזכויות בדירה, בה הם מחזיקים ביחד, מבלי ששלטונות המס יראו בזה מכירה במועד הגירושים – אבל בתנאי שאותו בן זוג שקונה את הדירה לוקח על עצמו את כל חבות המס המשותפת, במידה ותהיה כזו בעתיד.

במקרה שבו אחד מבני הזוג רוכש את זכויות בן הזוג השני בדירת המגורים חשוב מאוד לבחון האם קיימת חבות מס כלשהי אשר אותו בן זוג רוכש לוקח על עצמו ועלול לשאת בה בעתיד. יש בהחלט מקום להפחית את המיסוי הצפוי בעתיד (כולו או חלקו) ממחיר התמורה עבור חלקו של בן הזוג המוכר.

מה שמתרחש בפועל הוא שהצד שקונה את החלק של בן זוגו לשעבר משלם תמורתו מחיר מלא (כפי שקבע השמאי) אך הוא לוקח על עצמו גם את חבויות המס שהיו צריכות לחול על בן הזוג המעביר, במועד הגירושים. כלומר, כאשר יבחר למכור את הדירה, בכל מועד עתידי, הוא חשוף לתשלומי מס על כל הרווח שנוצר במכירת הדירה מיום רכישתה – ולא רק על החצי שהיה שלו במקור. בחישוב הרווח והמס רשויות המס ייקחו בחשבון את מחיר הקנייה המקורי של הדירה – זה ששילמו שני בני הזוג במועד שקנו אותה במשותף – ולא את המחיר אותו שילם בן הזוג במועד הגירושים, ואותו בן זוג ישלם את כל המס כולל את החלק ששייך לבן זוגו לשעבר.

יש לזכור כי מעבר לחבויות המס קיימות גם חבויות כספיות נוספות כגון היטלי השבחה והיטלים אחרים וכן חובות שיתכן וקיימים במועד ההעברה.

• המשך אחזקה משותפת בדירה – בני הזוג יכולים להמשיך ולהחזיק בדירה במשותף גם לאחר הגירושין, במיוחד כאשר ישנם ילדים קטינים, ולאפשר לאחד מהם להמשיך להתגורר בה, מתוך רצון למנוע טלטלות רגשיות מיותרות מהילדים או גם כדרך נוספת לבצע את חלוקת הרכוש באמצעות הענקת הזכות לאחד מבני הזוג להמשיך ולהתגורר בדירה תקופה נוספת.  במצב כזה חשוב לכלול הסדרים ברורים לגבי תחזוקת הדירה, נשיאת ההוצאות והאפשרות לאחד הצדדים לרכוש את חלקו של השני בעתיד.

אין ספק כי מצב זה דורש שיתוף פעולה מלא בין הצדדים לאורך תקופת האחזקה המשותפת ואינו מתאים לכל סיטואציה.

חשוב מאוד לכלול, כחלק מחוזה הגירושים את האפשרות כי אחד הצדדים ירכוש את חלקו של השני תוך שימוש בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963.

הערכת שווי דירת מגורים

כדי לבצע חלוקה הוגנת של הדירה, יש צורך בהערכת שווי מדויקת, אשר מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין. הערכת השווי במקרה של דירת מגורים תתבצע בהתאם לשיטת הערכת שווי ההשוואתית, כלומר הערכת השווי תתבסס על התאמת מחיר הדירה למחירים שנקבעו בעסקאות מכירה של דירות דומות שנמכרו באותו אזור תוך התאמות לנתוני הדירה הספציפית (שיפוצים, מצב תחזוקתי ועוד). 

השלכות מס

מס שבח: סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, מעניק דחייה בתשלום מס שבח על העברת זכויות במקרקעין במסגרת גירושין. כלומר, כאשר אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של השני בדירה, הוא לא ישלם מס שבח. עם זאת, מדובר בדחיית אירוע המס ולא בפטור מלא, שכן בעת מכירת הדירה בעתיד יידרש הצד שרכש את הדירה לשלם מס שבח על כל הרווח שנצבר מהיום שבו הדירה נרכשה במקור ולא רק על החלק שלו.

חשוב מאוד לבחון את המיסוי החל על מכירת הדירה כחלק מקבלת ההחלטה לגבי הטיפול הרצוי בדירה.

מס רכישה: באופן דומה, העברת זכויות בדירה במסגרת גירושין פטורה ממס רכישה, כל עוד ההעברה נעשית כחלק מהסכם הגירושין ואינה כוללת העברת זכויות של צדדים נוספים. במקרה של רכישה על ידי צד שלישי יחולו כל חוקי המס הרגילים, כולל מס רכישה.

חבויות נוספות: חשוב לזכור כי בנוסף לחבויות המס, עשויות לחול במכירה חבויות נוספות כמו היטל השבחה לרשות המקומית. 

שאלות נפוצות

מהם הגורמים המרכזיים שעשויים להשפיע על אופן חלוקת דירת המגורים בגירושים שלא בצורה שווה?

לרוב, דירה שנרכשה לפני הנישואין נחשבת לרכוש אישי ולא תיכלל בחלוקת הרכוש, אלא אם הוכח כי הייתה כוונה לשתף את בן הזוג בדירה. הפסיקה מונה גם גורמים נוספים אשר יכול בית המשפט לקחת בחשבון בבואו להחליט מהו חלקו של כל בן זוג. בין היתר ניתן למנות את הבאים:

• רישום הבעלות: רישום הדירה על שם אחד מבני הזוג בלבד עשוי להשפיע על החלוקה.
• מקור המימון: דירה שנרכשה מכספי ירושה או מתנה של אחד מבני הזוג עשויה להיחשב כנכס פרטי. 
• משך חיי הנישואין: ככל שתקופת הנישואין ארוכה יותר, גוברת הנטייה לראות בדירה כנכס משותף.
• השקעות ושיפוצים: השקעות משמעותיות של מי מבני הזוג בדירה עשויות להשפיע על חלקו בה.
• הסכם ממון: אם קיים הסכם ממון בין בני הזוג, האמור בהסכם יקבע את אופן חלוקת הדירה.
• שימוש בדירה: האם הדירה שימשה כבית המגורים המשפחתי לאורך זמן.
• נסיבות אישיות: כגון מצב בריאותי, כלכלי או משפחתי של בני הזוג.

האם ניתן לחייב את אחד מבני הזוג למכור את חלקו בדירה?

אם אין הסכמה בין בני הזוג לגבי אופן חלוקת הדירה, בית המשפט יכול להורות על פירוק שיתוף באמצעות מכירה כפויה או למנות כונס נכסים לביצוע המכירה.

אני מעוניינת לרכוש את חלקו של בן זוגי לשעבר בדירה. השמאי קבע כי שווי השוק של הדירה עומד על 4 מיליון ₪ ומבירור שערכתי עולה כי במידה והיינו מוכרים את הדירה לצד ג’ היינו צריכים לשלם 400 אלף ₪ מס שבח. כמה עלי לשלם לבן זוגי לשעבר עבור מחצית הדירה?

מכיוון שהעברת זכויות במסגרת גירושין אינה מחויבת במס שבח במועד ההעברה, אך מדובר בדחיית אירוע המס, מלא המס (400 אלף ₪) ייגבה ממך במועד שבו תמכרי אותה לצד ג’. במידה ואיינכם מצליחים להגיע להסכמה לגבי סכום המס העתידי שיש לקזז מתמורת הרכישה, עלייך לקבל ייעוץ מרואה חשבון המומחה בהערכת שווי נכסים בגירושים על מנת שיאמוד את החלק אותו יש לקזז מהתמורה שאת משלמת עבור מחצית מהנכס. 

סיכום

חלוקת דירת מגורים בגירושין היא נושא מורכב, הן מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית, אך יחד עם זאת החוק בישראל מספק מסגרת משפטית ברורה ומעטים המקרים בהם יתעורר קושי להעריך את שווי דירת המגורים ולבצע את חלוקת שוויה במסגרת הסדר איזון המשאבים. פירוק שיתוף ומכירה לצד ג’, מכירה כפויה או רכישה של אחד מבני הזוג – כל אחד מהפתרונות הללו טומן בחובו יתרונות וחסרונות אותם יש להביא בחשבון. בנוסף, יש לשים לב להשלכות המס האפשריות ולעלויות נוספות של מכירה וכונסים. מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע, כגון עורך דין ושמאי מקרקעין, כדי לקבל החלטות מושכלות המבוססות על הערכה נכונה של שווי הדירה והשלכותיה הכלכליות בטווח הארוך.

אם אתם נמצאים בתהליך גירושין וזקוקים לייעוץ כלכלי, הכנסו לאהוד שושן ושות – רואי חשבון וצרו קשר עוד היום.